ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

gallery/
gallery/
gallery/

Тел.: +7 (904) 097-11-88 - г. Белгород

Тел.: +7 (910) 225-12-18 - г. Шебекино

gallery/1477069680

(Квартиры, дома, земельные участки, автотранспорт и прочее)

Оценка стоимости земли.

Когда производится оценка стоимости, земля-это товар. Поэтому оценка земли предусматривает тот факт, что будет оценен участок земли, поскольку именно он - предмет гражданского оборота в определенных сделках и договоренностях. 
Осуществляя оценочную деятельность, обычно пользуются несколькими видами цены на землю. В Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ) (статья 66 «Оценка земли») упоминается 2 вида стоимости. Первый вид – рыночная цена, второй – кадастровая стоимость. Ведя разговор о земельных участках, часто упоминают также инвестиционную стоимость.
Когда определяется рыночная цена земельного участка, тогда оговаривается самая очевидная стоимость, по которой его можно реализовать (продать) или сдать в аренду. Обе стороны сделки располагают всей имеющейся информацией и поступают благоразумно. На цену земельного участка любые экстренные ситуации не влияют.
Когда производится оценка земельного участка, как правило, учитываются такие факторы:
• Целевое назначение;
• Разрешение на использование;
• Права на участок иных лиц, кроме владельца.
Если меняется хотя бы один какой-то из вышеуказанных правовых параметров, рыночная цена участка земли также изменяется.
При определении инвестиционной стоимости участка земли работают аналогичные методы, какими пользуются при определении рыночной цены.
Кадастровая цена – это денежный эквивалент участка земли, который установлен с помощью государственной кадастровой оценки. Задействованы методы массовой оценки. Когда применять такие методы оценки земли не выходит, рыночную цену определяют в частном порядке под определенный объект. Все стороны сделки придерживаются законодательных актов об оценочной деятельности.
Оценка земли: цели и виды
Известно много разных целей оценки земли, ведь земля всегда является самым важным природным ресурсом. 
Многочисленные земли пребывают в гражданском обороте и считаются товаром, которому необходима объективная оценка стоимости земли – определение реальной цены. Только тогда земельный рынок будет полноценно функционировать, ведь совершить акт купли – продажи необходимого участка без определения его цены невозможно.
Основной принцип земельного законодательства - платность использования земли. Благодаря принципу платности стимулируется целесообразное использование, охрана земель, улучшение плодородности почв. Данный принцип способствует уравниванию социально-экономических условий управления. Реализуется такой принцип посредством обложения налогами. Для расчета величины земельного налога пользуются универсальным базовым показателем. Сегодня в России таким базовым показателем является кадастровая оценка земельных участков. Поэтому земельный налог и земельная оценка тесно взаимодействуют. Федеральный закон от 25. 10. 2001 г. № 137-ФЗ гласит, что под цели, обозначенные в статье 65 ЗК РФ, при неопределенной стоимости земельного участка применима нормативная стоимость земли. О нормативной оценке земли прописано в Законе РСФСР от 11.10. 1991 г. № 1738-1 « О плате за землю». Хотя с 1.01. 2004 г. данный закон потерял свою силу, 25 статья все еще действительна. Именно в этой статье раскрывается суть нормативной цены на землю как показателя, характеризирующего стоимость определенного участка с индивидуальным качеством и расположением.
Государственная кадастровая оценка земли проводится в рамках Правил государственной кадастровой оценки земель( Постановление Правительства РФ, 8.04.2000 г. № 316).
В случае определения кадастровой цены интересующего участка земли применяется Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)». Информация обо всех земельных ресурсах на дату, когда проводится оценка, находится в государственном кадастре недвижимости. Проводят государственную оценку земельных участков с целью определения кадастровой цены участков земли различного целевого назначения - один раз в 5 лет. Исполнительные органы власти России утверждают результаты такой оценки и вносят их в государственный земельный кадастр. 
На кадастровую оценку земли влияют классификация земель по целевому назначению и вид функционального использования. 
При проведении государственной кадастровой оценки земель используются сведения, предоставляемые всеми возможными кадастрами.
Цену на землю нужно знать в тех случаях, когда:
• Арендуется или передается в залог определенный участок земли;
• Производится кредитование земли;
• Оформляется страховой полис;
• Вносится в уставной(складочный) капитал; 
• Принимаются управленческие решения;
• Составляется финансовая (бухгалтерская) отчетность;
• Изымается для нужд государства;
• Определяется цена имущества должника при оформлении банкротства;
• Определяется стоимость безвозмездно полученного (переданного) имущества; 
• Разрешаются споры по имущественным вопросам.
Подходы к оценке. Методы оценки земли 
Оценщик выбирает подходы, методы и модели при определении стоимости объекта, который оценивается. Свой выбор оценщик в любом случае должен обосновать, дополнив фактами, расчетами и вескими доказательствами. 
Любая оценка недвижимости, а также земельных участков как таковых подразумевает применение таких видов подходов, как:
• Доходный. Производится оценка стоимости методами, основанными на определении доходов, которые потенциальный собственник ожидает от использования оценочного объекта (земельного участка).
• Сравнительный. Сравнивается объект оценки с соответствующими аналогами, на которые имеются сведения о цене. Аналогом считается объект, который идентичен с оцениваемым объектом по критериям для определения стоимости.
• Затратный. Методы для оценки стоимости объекта, который оценивается, основываются на выявлении затрат, требующихся для того, чтобы его заместить.
При выборе подхода учитываются особенности земельной оценки.
К основным принципам оценки рыночной стоимости земли относят:
• Полезность. Подразумевается, что оцениваемый участок земли может принести определенную пользу. Если пользы от участка не предвидится, тогда и оценка стоимости участка не нужна.
• Спрос и предложение. Земля является необычным ограниченным товаром, который можно сдавать в аренду или продавать (покупать). Покупатели определяют спрос, продавцы – предложение. На спрос влияют динамика численности населения, уровень доходов субъектов экономики, спрос на товары, которые производятся на земле, доход с земли и банковский процент. Предложение зависит от рентного дохода, банковского %, издержек перепрофилирования по целевому назначению.
• Замещение. В таком случае у покупателя имеются варианты. При отсутствии вариантов оценка участка производится автоматически, ведь исчезает конкуренция цен.
• Ожидание. Земля будет использоваться долго, поэтому доходы обязательно намного превысят цену продажи.
• Внешнее влияние. Рыночная цена земли зависима от внешних факторов.
• Соответствие. Баланс максимальной полезности и доходности участка, который оценивается.
• Наиболее эффективное использование. При таком принципе рыночная цена земли определяется по тому, какое использование этого участка будет более эффективным. К примеру, реалии современного мира таковы, что использование участков земли под строительство намного выгоднее, нежели использование в аграрных целях. Таким образом, оценка земель населенных пунктов фиксирует цену на определенную площадь земельного участка гораздо выше, чем такого же участка за городской чертой.