ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА

gallery/
gallery/
gallery/

Тел.: +7 (904) 097-11-88 - г. Белгород

Тел.: +7 (910) 225-12-18 - г. Шебекино

gallery/1477069680

(Квартиры, дома, земельные участки, автотранспорт и прочее)

Оценка квартиры для сбербанка (ипотеки).

Процесс оценки ипотеки имеет емкую и многоэтапную процедуру. Перед будущими кредитодержателямистоит сложный вопрос – выбор надежного эксперта по оценке залогового имущества. Первоначальная стадия для будущих ипотекодержателей – это сбор полного комплекта документов для анализа специалистами банка (список документов подробнее смотрите, перейдя по ссылке). После чего следует процедура раннего согласования размера ссуды, которую банк акцептирует для клиента.
Дальнейшим шагом в данном процессе является выбор подходящего объекта недвижимости, который удовлетворит запросы, как клиента, так и банка. Следует помнить, что дом или квартира согласно договору займа принадлежит банку, пока ипотекодержатель не выполнить полностью условия договора.
Ссылаясь на статью 9 пункт 1 ФЗ «Об ипотеке», от 07.05 2013 года под номером 102-ФЗ, в ипотечном договоре, кроме условий займа, прописывается предмет ипотечного кредитования и его стоимость на момент подписание сделки. Услуги оценщика, которые напрямую связаны с обозначением цены предмета ипотеки, полностью оплачивает заемщик.
Будущий клиент может на свое усмотрение выбрать оценщика имущества. Не столь важно представляет он государственную или частную структуру, но в большинстве случаев, банк предоставляет рекомендуемый список проверенных оценочных организаций.
Банк не вправе убеждать клиента выбрать из своего списка, но как свидетельствует практика, это считается разумным, поскольку сокращает сроки рассмотрения на предоставления ссуды, а внутренней безопасности банка изначально не придётся перепроверять нового эксперта.
Независимый специалист по оценке имущества должен быть правомочным, иметь заверяющую аккредитацию об участии в СРО. Кроме этого, он обязан обладать полисом страхования гражданской ответственности, сумма которого составляет свыше трехсот тысяч рублей; быть действующим членом одной из легитимных сообществ оценщиков. Полис страхования свидетельствует о профессиональном опыте оценщика, а в случае недостоверной оценки, покрывает нанесенный убыток клиенту. Процедура выбора оценщика подразумевает предварительное согласование кандидатуры с банком.
Кроме вышеизложенного,банк ставит перед оценщиком нормативные требования к оформлению отчетного документа оценки недвижимости (оценка для Сбербанка). Процедура оценки должна быть полной, всесторонней и совпадать, не только с нормами Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК), но и внутренними стандартами банка.
Данный установленный стандарт позволяет кредитному комитету получить ясную и целостную картину о стоимости залога будущего объекта займа. Отчетный документ о проведенной оценке предмета ипотеки, так же может содержать специфические нюансы, которые касаются места расположения жилья, рекомендации по аналитическим прогнозам рыночной стоимости приобретаемого объекта ипотеки. Вышеупомянутое служит еще одним доказательством выбора эксперта с рекомендованного списка, который неоднократно предоставлял банку подобные услуги.
Процедуру оценки объекта ипотеки для клиента условно можно разделить на пару этапов. Первый включает в себя составление заявки для проведения оценки, стоимость услуг специалиста и сроки ее выполнения. Ниже список документов для сопровождения оценки:
- документ-основание: договор паевого участвуя, свидетельство регистрации квартиры, договор дарования, договор купли-продажи.
- кадастровый паспорт помещения (выдается БТИ),
- по возможности план квартиры и экспликация,
- паспортные и контактные данные заказчика.
Также важно согласовать дату и время осуществления оценки жилищного объекта. По приезду эксперт осматривает ключевые параметры квартиры или дома, подтверждает или опровергает наличие незарегистрированных перепланировок, фотографирует объект.
Что подразумевается под оценкой квартиры для ипотечного кредитования?
Оценка недвижимости для ипотеки состоит из несколько процедур:
Аналоговая (сравнительная) процедура: эксперт проводит сравнительный анализ подобных сделок на рынке.
Доходная процедура включает оценку удорожания жилья в будущем.
Затратная процедура оценки имущества кроется в сравнивание затрат на строительство аналогичного объекта. Этот фактор определяет ликвидность объекта ипотеки и есть основным.
Оценка квартиры для ипотеки Сбербанка
Рассмотрим с точки зрения комплексного подхода. При комплексном подходе исследуются следящие факторы:
- месторасположение квартиры: округ, городская зона, микрорайон, близлежащие застройки, наличие транспортной и социальной инфраструктур и их развитость;
- состояния здания, в котором находится оценочная квартира: тип, этажность, год сдачи в эксплуатацию, материалы наружных стен и перекрытый, техническое обеспечение здания, общее состояние;
- состояние квартиры: этажность, квадратура, количество комнат, их площадь, остеклование окон, наличие лоджии или балкона, планировка, техническое состояние коммуникаций, наличие серьезных изъянов отделки. Важно учесть тот факт, что качественно сделанный ремонт может существенно повлиять на рыночную стоимость квартиры, а не на ее ликвидность.
На основе данных, которые касаются вышеизложенных факторов, эксперт по оценки объектов недвижимости, составляет отчет. В документе прописана стоимость оценки квартиры для ипотеки, ее текущая рыночная цена и ликвидационная стоимость залога.
Также отчет дополняется фотографиями производимого оценочного объекта, копиями документов оценщика и компании (лицензией, сертификатом, полисом, аттестат об образовании юрлица). Документ в обязательном порядке нумеруется и прошивается, заверяется печатью оценщика и его подписью. Данный отчет считается юридическим документом, формирование которого по установленным нормам занимает от 1-2 до 5 рабочих дней. Заказчику нужно уточнить срок проведения оценки объекта недвижности еще при подачи заявки. Важно помнить, что документы, которые клиент подает в банк, имеют органичный срок действия. Также возможно расхождение между стоимостью квартиры на рынке и ее ликвидностью.
В случае, когда рыночная цена на объект недвижимости и его ликвидность не совпадают, то стоит задуматься о ее приобретение или возможности допущения ошибки оценщиком.
При рассмотрении кредитной заявки банк ссылается на меньшую сумму. Вариант 1. Рыночная сумма оценки ниже ликвидной. В этом случае ипотекодатель выдаст кредит, ориентируясь на рыночную стоимость. Вариант 2. Когда ликвидационная сумма оценённого объекта меньше рыночной. В таком случае, банк выдаст сумму, которая соответствует ликвидной стоимости залога, а будущий заемщик будет нуждаться в дополнительном источнике финансирования или вынужден искать другое жилье. 
Оценка недвижимости для ипотеки: преднамеренные и неумышленные ошибки 
Преднамеренная неверная оценка объекта недвижимости производила до различного рода махинаций. Для примера: потенциальный клиент мог состоять в предварительном сговоре с экспертом и завысить реальную рыночную стоимости квартиры в своем отчете. Банк кредитовал заемщика на сумму больше, чем она была нужна для приобретения жилья. Оценщик получал комиссионные, а клиент, таким образом, компенсировал отсутствие первоначального взноса.
На данный момент возможность подобных махинаций сведена к минимуму. Службой безопасности и кредитными специалистами неоднократно и тщательно проверяется отчетность и показания того, что целевой кредит использовался по назначению.
Бывают случаи, когда ошибка оценщика не несла злого умысла, а была допущена при аналоговом подходе оценки объектов недвижности на рынке. Ведь рыночные цены на жилье обладают динамическим характером, и спрогнозировать достоверную стоимость недвижимости наперед крайне сложно.
В случае, когда кредитополучатель не выполняет взятые на себя обязательства, банк рискует понести убытки даже при продаже залоговой квартиры.
Нормативы, которые затрагивают работу специалиста по оценке жилищных объектов, четко прописаны в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 за номером 135-ФЗ. Ссылаясь на основные постулаты, оценщик несет не только финансовую, но и уголовную ответственность за допущение ошибки при оценке недвижности.
Ссылаясь на статью 13 вышеупомянутого закона, заказчик имеет право опровергать в судебном порядке стоимость оценки объекта недвижимости при наличии противоположной оценки его рыночной стоимости. В случае положительного исхода, оценщик вынужден будет возместить денежные потери клиенту.